# Mais-valias em Portugal: residentes e não residentes [Viver em Portugal](/pt/viver-em-portugal/) Guia Legislação à data de 19 de outubro de 2026 8 min de leitura Assinado pelos nossos consultores · 4,7 no Google, com 43 avaliações Em resumo Um residente paga 28% sobre o saldo das mais-valias de valores mobiliários, salvo englobamento, e IRS às taxas progressivas sobre 50% do saldo das mais-valias imobiliárias. - Os não residentes que vendem imóveis em Portugal seguem a mesma regra desde 2023. - Habitação própria e permanente: reinvestir o valor de realização, abatido do empréstimo de aquisição, noutra habitação própria e permanente na UE ou no EEE, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, pode excluir total ou parcialmente a mais-valia, cumpridas as condições de residência, utilização e declaração. ## Mais-valias em Portugal: o que significam 28% e 50%? Os dois valores descrevem coisas diferentes. A taxa de 28% aplica-se frequentemente ao saldo tributável de mais-valias de valores mobiliários de uma pessoa singular residente, no regime geral. Nos imóveis, 50% é normalmente a parcela do saldo líquido incluída no rendimento coletável, que fica sujeita às taxas progressivas de IRS. Não é uma taxa de imposto de 50%. O resultado depende do ativo vendido, da residência fiscal, do período de detenção e dos benefícios aplicáveis. Próximo passo **Vender um imóvel em Portugal.** O imposto depende da mais-valia tributável e de se aplicar ou não a exclusão por reinvestimento. Apuramos as duas para a sua venda, seja residente ou não, e damos-lhe os valores para a declaração. [Vender um imóvel em Portugal](/pt/viver-em-portugal/#pedido-selling-property) ## Regras de mais-valias em 2026: primeira leitura **Imóveis:** em regra, 50% do saldo líquido integra a tributação progressiva de IRS, sem prejuízo das exceções legais e de eventual exclusão aplicável. **Valores mobiliários:** a taxa autónoma ordinária é de 28%. Um residente pode frequentemente optar pelo englobamento; certos títulos detidos menos de 365 dias têm englobamento obrigatório quando o rendimento coletável, incluindo esse saldo, atinge o último escalão de IRS. **Micro e pequenas empresas não cotadas:** um saldo positivo elegível pode beneficiar de inclusão em 50%, segundo a definição legal da dimensão da empresa. A regra não abrange todas as ações de empresas privadas. **Investimentos detidos por mais tempo:** valores mobiliários admitidos à negociação e participações elegíveis em organismos de investimento coletivo abertos podem ter exclusões de 10%, 20% ou 30%, consoante o período de detenção. ## Mais-valias imobiliárias de residentes e não residentes Para uma pessoa singular residente em Portugal, a regra ordinária inclui 50% do saldo líquido de mais-valias imobiliárias no rendimento coletável. Por exemplo, um ganho líquido de 100.000 € acrescenta normalmente 50.000 € antes do cálculo de IRS aplicável. O imposto depende dos restantes rendimentos, deduções e benefícios; não se calcula de forma fiável dividindo uma taxa marginal por dois. Desde 2023, a mais-valia de um não residente relativa a um imóvel português também usa, em regra, inclusão em 50% e taxas progressivas. O rendimento mundial é considerado para determinar a taxa segundo as regras do IRS. Isto não torna todos os [rendimentos estrangeiros](/pt/rendimentos-estrangeiro-portugal/) de um não residente tributáveis em Portugal. O regime de inclusão das mais-valias prevê exceções, incluindo certos imóveis com apoio público não reembolsável significativo vendidos dentro do período legal de dez anos. Imóveis afetos à atividade empresarial e imóveis detidos por sociedades exigem análise diferente. ### Vender um imóvel em Lisboa As regras das mais-valias são nacionais: um imóvel em Lisboa é tributado como um imóvel no Porto, no [Algarve](/pt/consultor-fiscal-algarve/) ou em qualquer outra parte do país. A mais-valia conta em 50%, às taxas do IRS, para residentes e não residentes, salvo se o valor da venda da habitação própria e permanente for reinvestido numa nova. O [simulador de mais-valias imobiliárias](/pt/simulador-mais-valias-imoveis/) dá uma estimativa para 2026. ## Reinvestimento: habitação própria e a nova via de arrendamento O montante a reinvestir parte do valor de realização, abatido do empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido; não é apenas a mais-valia. Na via da habitação própria e permanente, o imóvel vendido deve cumprir as condições de uso e domicílio fiscal, em regra nos 12 meses anteriores, com exceções legais. O reinvestimento em habitação com o mesmo destino deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O imóvel em que se reinveste pode situar-se em Portugal, na UE ou no EEE com intercâmbio de informações. A intenção e o montante devem constar da declaração; aplicam-se também prazos de afetação e registo do novo imóvel. Para transmissões entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, existe ainda uma via de reinvestimento em imóveis situados em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda mensal até ao limite de renda moderada, que em 2026 é de 2.300 €. Abrange a venda da habitação própria e permanente ou de outro imóvel destinado a habitação. O reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção de reinvestir tem de constar da declaração do ano da venda. O contrato de arrendamento tem de ser celebrado nos seis meses seguintes ao reinvestimento ou à venda, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, como obras urgentes, pelo período estritamente necessário. O imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, sem exceder o limite de renda e sem ser vendido ou doado nesse período; esses cinco anos contam-se do reinvestimento ou da venda, se esta for posterior. O reinvestimento parcial dá uma exclusão proporcional. O incumprimento pode fazer cessar o benefício. ## Custos, valorização e correção monetária Apure a mais-valia imobiliária a partir do valor de aquisição, da correção monetária elegível, do valor de realização e das despesas admitidas. O regime de despesas dedutíveis permite considerar encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos e despesas necessárias, efetivamente suportadas, inerentes à aquisição e à alienação. Nem toda a reparação, mobília ou fatura corresponde a valorização dedutível. Apoios públicos e períodos de afetação empresarial podem restringir os valores admitidos. Pelas regras de correção monetária, o valor de aquisição de direitos reais sobre imóveis elegíveis detidos mais de 24 meses pode ser corrigido pelo coeficiente oficial aplicável. A mesma correção abrange partes sociais elegíveis; a correção monetária não se limita a imóveis. Estime o IRS da sua venda com o nosso [simulador de mais-valias imobiliárias](/pt/simulador-mais-valias-imoveis/). ## Ações e fundos: prazo de detenção, taxa e valor de aquisição A taxa ordinária de 28% sobre valores mobiliários incide sobre o saldo tributável, não sobre o valor bruto da venda. Para valores mobiliários admitidos à negociação e participações elegíveis em organismos de investimento coletivo abertos, a regra aplicável ao período de detenção exclui 10% do saldo quando os ativos são detidos mais de dois e menos de cinco anos, 20% entre cinco e menos de oito anos e 30% a partir de oito anos. A regra também ajusta um saldo negativo e exclui situações específicas. A correção monetária das partes sociais elegíveis é distinta da exclusão por período de detenção. A exclusão por reinvestimento [imobiliário](/pt/impostos-imobiliario-portugal/) não se transfere para uma venda ordinária de ações. Uma corretora estrangeira não torna, por si só, a mais-valia de fonte estrangeira. Consulte o [guia de rendimentos estrangeiros](/pt/rendimentos-estrangeiro-portugal/) para a declaração e o [guia de criptoativos](/pt/imposto-criptomoedas-portugal/) para as regras próprias desses ativos. Vai vender ações ou outros investimentos? [Conheça a Consulta Fiscal sobre a sua situação em Portugal](/pt/consulta-fiscal/). ## Mais-valias estrangeiras: benefício convencional e coordenação fiscal transfronteiriça As mais-valias estrangeiras exigem um cálculo segundo a lei portuguesa e análise da convenção aplicável. O mesmo ativo pode gerar obrigações em ambos os países, dependendo do tipo de ativo e da imputação prevista na convenção. As mais-valias imobiliárias estrangeiras são frequentemente tributáveis no país onde o imóvel se situa e sujeitas a declaração em Portugal para residentes, com mecanismos de crédito de imposto estrangeiro aplicados ao abrigo da convenção e dos limites internos. As mais-valias de valores mobiliários estrangeiros podem ser imputadas à residência ao abrigo das regras convencionais. Se o anterior país de residência tiver aplicado um imposto de saída quando mudou de residência, não presuma uma atualização automática do valor de aquisição em Portugal. ## Acompanhe o reinvestimento da venda à declaração Se o reinvestimento for parcial, tardio ou seguido de alteração de uso, reveja o benefício e eventual correção declarativa. ## Comparação de cenários: imóveis e valores mobiliários | Verificação | Venda de imóvel | Venda de ações | | --- | --- | --- | | Montante tributável | Calcular a mais-valia do imóvel, os encargos elegíveis e a regra de inclusão aplicável | Calcular cada alienação, o valor de aquisição, as comissões e as regras aplicáveis aos valores mobiliários | | Benefício possível | Verificar as condições e os prazos do reinvestimento em habitação própria e permanente ou de outro reinvestimento elegível | Verificar qualquer exclusão por período de detenção, a regra de englobamento e o tratamento das perdas | | Registos | Escrituras, saldo do empréstimo para aquisição, faturas, histórico do domicílio fiscal e prova do reinvestimento | Confirmações de operações, lotes de aquisição, comissões, eventos societários e registos de retenção na fonte | | Aspetos internacionais | Identificar a localização do imóvel e qualquer imposto estrangeiro | Determinar o emitente ou a fonte do ativo e a repartição prevista na convenção, se existir | ## Perguntas frequentes ### Que imposto paga um não residente sobre mais-valias em Portugal? Um não residente que venda um imóvel em Portugal paga IRS sobre 50% da mais-valia líquida, às taxas progressivas determinadas em função do seu rendimento mundial, a mesma inclusão de um residente desde 2023. As mais-valias de ações e outros valores mobiliários portugueses estão, em regra, isentas para um não residente, salvo se o ativo da sociedade for sobretudo imobiliário em Portugal ou se o vendedor residir numa jurisdição da lista portuguesa de paraísos fiscais. ### Qual é a taxa de IRS sobre mais-valias imobiliárias em Portugal? Para uma pessoa singular, 50% do saldo líquido de mais-valias imobiliárias é normalmente incluído no rendimento coletável e tributado progressivamente, sem prejuízo de exceções e benefícios. É uma regra de inclusão, não uma taxa fixa. ### Posso evitar imposto sobre mais-valias se reinvestir noutro imóvel? Pode haver exclusão total ou proporcional, cumpridas todas as condições da via aplicável. Na habitação própria e permanente, a janela é de 24 meses antes a 36 meses depois da venda. Reinveste-se o valor de realização abatido do empréstimo de aquisição, não apenas o ganho. Desde 2026 existe também uma via temporária para imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda limitada, com condições próprias. ### Como podem as menos-valias ser compensadas? As menos-valias compensam as mais-valias realizadas no mesmo ano dentro do mesmo grupo: imóveis com imóveis, e ações, outros valores mobiliários, derivados e criptoativos entre si; não relevam as menos-valias em valores mobiliários, derivados ou criptoativos quando a contraparte estiver sujeita a um regime fiscal claramente mais favorável. A parte do saldo negativo imobiliário considerada segundo a regra de inclusão das mais-valias, normalmente 50%, pode ser reportada aos cinco anos seguintes; o saldo negativo do grupo dos valores mobiliários só pode ser reportado aos cinco anos seguintes se o sujeito passivo optar pelo englobamento ou for obrigado a englobar. ### Como são tributadas em Portugal as mais-valias estrangeiras? Um residente em Portugal declara, em regra, as mais-valias mundiais, incluindo alienações estrangeiras no Anexo J. Determine a fonte e a categoria do ativo, calcule o ganho pelas regras portuguesas e aplique a convenção ou regime especial elegível. ### O IFICI isenta-me de imposto sobre mais-valias em Portugal? Depende da fonte da mais-valia. A taxa de 20% do IFICI aplica-se ao trabalho elegível, não às mais-valias. Ganhos de fonte portuguesa seguem as regras aplicáveis ao ativo. Ganhos de fonte estrangeira da Categoria G podem beneficiar da isenção com progressividade do IFICI, cumpridas as condições. Rendimentos pagos ou colocados à disposição por entidades de jurisdições da lista portuguesa de tributação privilegiada têm um tratamento agravado próprio. ### Que documentos devem estar prontos antes da entrega de uma declaração de IRS que inclua mais-valias? Mantenha escrituras, prova do valor de aquisição, suporte de avaliação e notas convencionais num único ficheiro antes da submissão. ### Quando é que a exclusão por reinvestimento costuma falhar? A exclusão costuma falhar quando as condições de uso como residência ou os prazos legais não são cumpridos. Este guia é da autoria de **[Telmo Ramos](/pt/sobre/)**, o nosso fundador, economista e membro n.º 16379 da Ordem dos Economistas. ## Guias relacionados - Guia · Legislação à data de 19 de outubro de 2026 ### [Fiscalidade imobiliária em Portugal: IMT e IMI](/pt/impostos-imobiliario-portugal/) Um imóvel em Portugal está sujeito a IMT e a Imposto do Selo de 0,8% na compra, a IMI anual e a IRS sobre as rendas e sobre 50% da mais-valia na venda. - Guia · Legislação à data de 19 de outubro de 2026 ### [Imposto sobre heranças e doações em Portugal](/pt/imposto-sucessorio-heranca/) Quem paga imposto sobre heranças e doações em Portugal? Consulte Imposto do Selo, isenções familiares, imóveis, participação e situações internacionais. - Guia · Legislação à data de 19 de outubro de 2026 ### [Rendimentos do estrangeiro no IRS: Anexo J passo a passo](/pt/rendimentos-estrangeiro-portugal/) Um residente fiscal em Portugal é tributado pela totalidade dos seus rendimentos, incluindo os obtidos no estrangeiro. ## Fale-nos da sua situação Respondemos em 2 dias úteis com o serviço adequado, o preço e os próximos passos. ## Consulta Fiscal Uma chamada de 30 minutos com o seu consultor e um memorando até 3 dias úteis depois da chamada. [Marcar Consulta Fiscal](/pt/agendar/) --- Fonte: https://taxbordr.com/pt/mais-valias-portugal/ Orientação geral. A aplicação depende dos factos de cada caso.